新闻调查：小区车位到底属于谁?20年租赁是否合理？

 



 

即墨城市名苑业主抗议物业签订数十年的车位租赁合同 

 

“居者有其屋，行者有其车”，随着青岛市民汽车保有量持续攀升持续攀升，小区停车位之争时有发生，那么小区地面停车位到底归业主还是归开发商呢?受访专家认为，小区的停车位问题，是我国物业管理中最具有争议的问题之一,那么如何弄明白开发商有没有权利向你卖车位呢? 近期，即墨城市名苑的业主们纷纷找上物业，为自己的权益讨个说法……

车位占用绿地引发争议

2014年12月底，即墨城市名苑的居民王哥开始忙活，这些天他都忙活着聚集小区人开会，内容是小区的问题，其中一项为“物业凭什么占用我们小区的公共绿地建车位，把我们自己的东西还卖给我们自己”?

王哥是这个小区的街坊邻居对他的统一称谓，因为他最热心小区各种事。王哥想不明白的是，“我们自己小区，公共绿地都是属于我们全体业主的，我们花钱买房屋就包括这些公共绿地的，怎么自己的东西被别人划成车位，我们还得向别人花钱买，这合理吗?”

这个问题同样存在于青岛大大小小的各个小区里。据记者调查统计，青岛多个小区的居民，对小区车位归属并不了解，车位是不是买了就属于自己了?车位是不是属于全体业主的?车位是不是属于开发商的?这些问题，没有几个人能搞懂。

城市名苑的居民王哥认为，停车位占的土地为全体业主所有权人共同所有，每一个业主所有权人都有权使用，不应当由个人出资购买停车位的使用权。王哥抓住的另一点是，“绿地率不达标”，他告诉记者，“我们小区规划图上明明写着，绿地率是35.10%，你看看这个小区哪有绿地了?除了楼房就是道路，剩下的空地就都设计成车位了。这不就是明显的车位占用绿地吗?占用我们的公共绿地，还把车位再卖给我们，这是什么道理?”

城市名苑居民李先生(化名)拿来了一份车位合同书。城市信报记者看到，在这份合同上，现在小区物业出售的车位也不是出售的所有权，合同里仅仅写的是“使用权”，使用期限到“城市名苑土地使用权到期时终止”，从内容来看，这是一份长达数十年，超过20年的租赁合同。据岛城律师丛伟介绍，合同法规定，超过20年的租赁合同，超过期限是无效的。

那么问题来了，和这个小区居民一样的人在青岛还有成千上万个，他们的买的那些车位也是属于物业(或开发商)无权卖的吗?市民签署的那些超过20年的(和房屋使用权到期期限一致的)租赁合同，超过期限也是无效的吗?

小区地面车位归谁所有?

住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一。王哥提给城市信报记者的问题，记者也感觉到有点蒙圈，因为这个车位，到底属于物业、开发商、还是属于全体业主，记者咨询了多为法律界人士，都表示目前法律并没有明晰规定。

《物权法》第74条提到过车位问题，但没有明晰归属。据了解，物权法第74条提到：一是规划内的车位归属，由当事人通过约定协商方式解决，(或售或租或附赠)。二是，占用共用道路或其他场地的车位(小区设计图规划外的车位)，归业主共有。也就说，业主如果认为车位是否共有的，需要看图纸上开始有没有设计。

据城市信报记者了解，不仅仅在青岛，在北京、深圳等多个城市都有这样的争议出现，业主拒交停车费甚至动手情况时有发生，大家争议的焦点就是车位是属于谁的?

专门研究小区车位归属苏州大学法律硕士巩丕勇表示，在自己的硕士论文中专门研究了这个问题。巩丕勇认为，我国的车位归属目前存在四种观点，第一是从物说，认为车位是相对于建筑物的从物。在合同没有特别约定的情况下，车位应当依附建筑物一起出售、转移。也就说，车位属于购买了房屋的全体业主。

但是，巩丕勇介绍，有一些学者支持“公摊说”。简单讲就是，车位并不一定属于全体业主。如果，房屋销售时，开发商将停车位、车库成本或面积分摊到公摊中，那么车位就归全体业主，如果没有，就归开发商所有。

岛城律师王磊，认为这种公摊说对居民来说，是非常不利的。因为个人不大可能算懂整个建筑面积、公摊面积、楼层设计绿地率、容积率等关系，老百姓看不懂，而且根本也不知道去哪里去看这些规划图，那么我们怎么可能知道，这些车位是否平摊到居民的公摊里?这种说法，明显对居民不利。而最关键的问题在于，国家没有明晰的法律来规定小区车位的问题。

巩丕勇介绍，第三种观点，是“约定兼顾业主利益”。这种观点认为，车位可以由当事人约定。就是当事人可以通过出售、出租或者附赠的方式约定业主专有或专用。如果没有约定的，那么车位就归全体业主所有，除非开放商能证明自己享有所有权。

从事法律研究的华中师范大学赵娜表示，在《物权法》第74条，就规定了上边第三种观点所说的“约定方式”。

对于这些说法，市民王哥则表示，“不管专家这么说，那么说，我们就想弄明白，车位是不是属于我们自己的”，岛城律师王磊认为，尽管有那么多专家说法，但是这些所有观点都有一个共同点——“就是优先认可业主对车位的所有权”。

几招教你看懂小区绿地是否被“偷”

据青岛一家设计院从事工程设计的王先生表示，小区的车位争议，有些和绿地率的猫腻有关。

这位不愿具名的业内人士认为，对于争议车位，如果开发商说这个土地是单独计算的，没有算入公摊(公共绿地)，那么就对居民就很不利，因为一般人看不懂图纸，也说不明白绿地率这些问题。那么究竟怎么看懂自己绿地是否被“偷”了呢?

第一，你要有小区规划图，如果小区正在建设中(或建设前)，规划图会在当地规划部门网站上公示，在小区建设工地指定位置公示，这时你要牢记规划图。看看上边规划了多少绿地，多少车位，这个比较直观。然后，等建成后，可以对比下，之前画绿地的地方是否没了，是否有多出的车位，如果发现不符，可以向城市规划主管部门举报。

第二，如果小区已经建好，你也从没见过规划图。那么你可以携带证明自己是业主的材料(如购房合同、房产证等复印件)、身份证到当地城市规划部门要求查档看小区图纸，此时规划部门会告诉你图纸在他们那里，还是已经转到建委的档案馆了。规划图在哪，你就可以去那查看。

第三，现在你已经拿到规划图了。你会看到有规划部门盖章的小区规划图，这个图上有明晰的标注绿地率、建筑面积、土地面积等等。这时，你一可以数数上边规划的车位是多少个，和现实是否相符合，如果现实的小区车位多了，那么毫无疑问，是占用你们业主的公共用地建的车位，那些车位是属于你们全体业主的。

第四，拿到图纸后，你也可以看看上边的绿化率是多少，比如35%。那么这个意思就是说，小区绿地面积占小区土地面积比例。如果你觉得不否符合，这时候你就可以推断，可能开发商又“偷”你们的绿地了卖给你了。

这名业内人士友情提示，如果你觉得绿地率不符合规划图上的比例，那么可以进行实地测量。但个人是进行测量不行，这需要专业的评估测量公司，让他们来对小区绿地做一个测量，看是不是被占用了。

青岛某建筑集团的技术员王鹏向记者透露，很多开发商卖房时爱说绿化率的概念，绿化率多高多高……其实这是开发商忽悠消费的一个概念。他向记者解释“法律等相关规定上，根本就没有绿化率的说法，一般绿化率就是开发商说的，是块草皮都可以算面积，然后所有的草皮绿化区域，都算了面积。但是在国家标准中，只有绿地率的概念，而且对绿地率规定也很严格，比如并不是小区的所有绿化面积都可以算成绿地，在国家标准中，要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。”

另外，这名设计员指出一个错误的说法——“购房合同里能看出绿地是否包含在公摊里”，设计员介绍，居民房产证和合同上的公摊，其实和绿地率没有关系。因为房屋的公摊面积的计算有严格的标准，购房合同上边所写的公摊，其实包含的是“楼道、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间……”等建筑面积，车位、车库这些地方是不计算入公摊中的，所以公摊和绿地是没什么关系。如果要强调“占用绿地盖车位，也是占用公摊的”，那么可以理解为，占用的是业主的公共绿地。

这名设计人员还告诉记者，对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。所以这一块仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。买房时需要注意就是，约定详细，约定越详细，越有利于维权，另外在签订购房合同时，可以让开发商出示有关计算公摊面积的数据，要求开发商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，有利于维权。

记者在城市名苑的居民王哥提供的小区详细规划图纸上看到，这块图纸上标明“建设用地面积为31685.8平方米……地上建筑面积为112261.63”，按照建筑面积除以总用地面积计算，得出容积率为3.54，数据正确。但是，在这份图纸上，写着绿地率“35.10%”，记者在实地探访中发现，此小区A块用地已经完工，有6栋楼，各栋楼之间几乎没有绿地可看，除了道路就是一些车位。

那么这个35%的绿地率是如何怎么计算呢?设计院的设计师王先生告诉记者，绿地率就指得是绿地面积除以整体小区面积，如果不达标，小区业主可以到绿化、规划、建设部门举报，责令恢复原状。

没有车位所有权证，可以拒绝购买

城市信报记者了解到，像青岛居民王哥一样，很多岛城市民都说不清小区车位的归属问题。一位不愿居民的市民表示“连专家都研究不明白，我们怎么知道?”城市信报记者采访了岛城律师丛伟，丛伟律师认为，现实情况下，小区停车位主要有三种：地下产权车位、地下人防车位、地面车位。

丛伟律师介绍，地下产权车位没有争议 谁的产权就属于谁。地下人防车位，属于人防部门的，不能出售交易，在战争时期会被防空部门统一管理。目前有也有规定人防车库谁开发谁受益，开发商开发了地下车库，就有权租给业主。地面上的车位，按照《物权法》规定，小区里面的公共配套设施属于全体业主所有，如果车位是公共设施，开发商就不对其享有所有权，更不能将车位进行市场交易(车位使用权或所有权的买卖)。

丛伟律师认为，属于公共设施的车位，就属于全体业主。如果车位不属于公共设施，那么需要则开发商需要在房产管理部门进行审批，若予以核准会下发一个车位的《所有权证》，则可取得车位的所有权。在这种情况下，开发商可以把车位的使用权卖给业主。换句话说，如果开发商把没有证，只是签合同(签租赁或使用权转让合同)，业主都可以拒绝购买。

一个有意思的现象是，记者调查发现，小区车位争议被诉诸法院之后，有些法院认为，车位应该属于开发商，而有些法院认为，车位属于全体业主。

记者采访了解到，青岛李沧区同盛苑小区业主就曾就小区管理的问题和物业打起官司，法院宣判，小区停车位的所有收益应该归全体业主所有。这似乎从另外一个侧面说明了，小区的车位就属于小区全体业主。

同类官司，还在北京上演。和青岛李沧区的市民不同，这场官司令北京业主感到失望，在这起车位纠纷中，法院判定，车位属于开发商所有。

据了解，这次在北京的法院庭审中，开发商诉称，公司依规划承建了小区停车位并办理了停车场，其中地面非机械式218个车位(地面周边142个、地面平台76个)。并与物业公司约定，将车位委托物业公司管理，物业公司支付开发商补偿费。但是物业公司管理车位并收取费用后，并没有交给开发商，称收益归全体业主。

而业委会称，开发商提供的证据证明不了其对争议车位享有权利，小区地面车位是占用小区公用绿地设置的，且根据小区物业管理规约规定，争议车位应属小区业主所有。

最终法院审理认为，小区138个车位归开发商所有。法院给出的理由是这样的：“开发商配套建设并投入使用有小区停车位。根据现场勘验，可确定小区地面周边车位145个、地面平台车位78个。根据现有相关法律规定与原则，建设单位按照配置比例将车位以出售、附赠或出租等方式处分给业主，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当属于业主共有。据规划许可附图的总平面图可确定其中138个车位系经规划部门许可由开发商建设的。故开发商主张地面车位中的该138个车位所有权，具有相应规划及建设依据，法院予以确认。”

据此，法官表示，业主主张车位归其所有，应当符合两个条件：其一，车位系建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外的车位;其二，车位系占用业主共有道路或者共有的绿地建设的车位。现该小区总平面图(北京市规划委员会许可证附图)已经显示争议车位系建筑区划内规划用于停放汽车的车位。而业委会亦未提供充分确实的证据证明争议车位全部或部分占用共有道路或共有绿地建设。因此，上述经规划部门许可由开发商建设的138个车位应当归开发商所有。

据悉，小区车位的权属目前争议较大，全国各地的情况也各不相同，目前像北京、深圳等地已经意识到这一问题，在立法上也逐渐完善。随着《物权法》细化、相关法律法规、地方性法规的出台、房地产登记制度的不断完善，小区车位的权属终究会明确。

那些被违规利用的车位

*没有权属证明不能卖

在青岛市民王哥的疑惑中，小区地面停车位纠纷的核心问题是停车位收益归属，以及物业有没有权利租(售)这些地面车位?

对此，原青岛农业大学海都学院法律教师孙伟强认为，若开发商不能证明其为地面停车位的产权所属，那停车位属全体业主所有，其收益也是归全体业主所有。孙伟强称：“因为车位的权属没有明确，是属于业主共有，还是属于开发商专有存在争议，在开发商、物业公司比较强势的情况下，停车位的收益只能由开发商或物业公司占有。但是如果小区的停车位没有权属登记证明或不能办理权属登记证明的话，开发商是不能出售的。”

*超过20年租赁期的无效

一般来说，如果开发商没有将停车位进行初设登记确权，就意味着没有获得预售许可证和产权证，因而是不可售卖或出租。

城市信报记者调查发现，一些楼盘在销售停车位的时候，向客户明确停车位是没有产权的，但是以租代售的形式变相“售卖”停车位。例如城市名苑一位不愿具名的居民，就购得该小区地面停车位70年的使用权，并签署租赁合同。

对此，青岛颐衡律师事务所律师丛伟认为，若该楼盘的地面停车位没有产权证，那么开发商无权出租该停车位。另外，没有产权的“销售”相当于租赁，《合同法》明确规定租赁期限不得超过20年，所谓租期70年不受法律保护。租期70年，一般是开发商为了模糊概念打出的销售“幌子”，以合法形式掩盖非法目的。

车位争议何时休，亟需法律来完善

小区车位争议不休，法律尚无明确规定，那么到底该如何管理小区车位?

苏州大学研究小区车位归属的法律硕士巩丕勇认为，按照《物权法》第74条第三款规定，，开发商没有理由主张地面停车场的所有权。对于如何确定小区车位的归属，他认为，以结合本土的特点，借鉴台湾地区法定停车位、自由增设停车位等分类方式，立法确定小区车位的归属。

其中法定停车位方法，即“法定停车位必须由小区内的业主使用，不允许开发商将其使用权擅自转让给小区业主以外的第三人。当业主想将其车位转让时，也必须在小区内的业主之间进行。除非小区真的有剩余车位时，物业管理在经过小区业主同意的前提下可以将其对外出租，由于其权利归属于全体业主，因此出租收益也归全体业主所有。而自由增设停车位，即在满足业主所需法定车位、车库数量的前提下，开发商自由建设的车位、车库。需要强调的是这种车位库的建设必须在满足业主所需法定车位库数量的前提下才能被允许建设，否则不得私自建设。

多位受访人士，提出为解决小区停车难、车位归属时有争议现象，可以允许开发商自由处置拥有产权的地下车库，但在规划时要尽量提高业主共有车位的占比。而受访人士普遍认为，为切实规范小区车位管理、避免纠纷产生，国家有关部门应完善相关法律，针对小区车位的规划、建设、管理等出台规定，进一步明确各方的权利和责任。

文/图 城市信报/信网记者任波

关注城市信报即墨官方微信“大即墨”

获取更多即墨本地新闻(或搜索微信公众号：dajimo)

新闻热线、咨询电话0532-87565888!